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La Cour de cassation s'est prononcée le 19 octobre dernier dans le cadre d'une affaire opposant le bailleur et le preneur d'un bail commercial .

En l'espèce, le locataire avait conclu un bail commercial pour exploiter un club de remise en forme. Puis, il dépose un permis de construire en vue d'effectuer les travaux nécessaires à l'aménagement de ce club.

Cependant, l'immeuble hébergeant le club étant adossé à une enceinte classée monument historique , cela rend nécessaire l'autorisation préalable de l'architecte des bâtiments de France. L'obtention de l'avis favorable de l'ABF retardait de 4 mois le début des travaux.

Le preneur, considérant qu'il n'avait pas été informé de cette obligation lors de la conclusion du bail commercial , a assigné son bailleur en paiement de dommages et intérêts.
Dans un arrêt du 19 octobre dernier, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi du preneur, considérant que l'immeuble dans lequel devait s'exercer l'activité commercial n'était pas impropre à sa destination. La Haute cour a également estimé que les travaux étaient à la charge du preneur, qui avait visité les lieux, et savait donc que l'immeuble était adossé à un monument historique .

LES RUBRIQUES DU MOIS

BAIL COMMERCIAL ET REVISION DE LOYER
(par maître SIMONET Philippe)

L'article L.145-39 du Code de Commerce définit les conditions dans lesquelles le loyer peut faire l'objet d'une révision , si le bail commercial comporte une clause d'échelle mobile.

Cet article dispose en effet que : "En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire."

Si l'on se réfère au dernier indice du coût de la construction (1593 pour le 2e trimestre 2011) publié par l'INSEE, il est possible de faire jouer cet article L.145-39, et de fixer le loyer à la valeur locative de marché, uniquement pour les baux commerciaux qui remplissent les conditions ci-après :
- Baux signés avant 2005 et indexés sur l'ICC (Indice du coût de la construction) ;
- Contrat de bail incluant une clause d'échelle mobile ;
- Absence d'avenant fixant un nouveau loyer signé depuis 2005.

Le loyer pourra ainsi être révisé selon la valeur locative du marché en cours de bail.

CESSION DE BAIL COMMERCIAL ET DEPART EN RETRAITE
(par maître SIMONET Philippe)


				La 3e Chambre civile de la Cour de cassation s'est prononcée le 23 novembre dernier, dans le cadre d'une affaire relative à une cession de bail commercial pour cause de départ à la retraite (n°10-25108). En l'espèce, la preneuse d'un bail commercial conclu pour un local à usage commercial de droguerie-quincaillerie, a informé son bailleur de son intention de céder son bail à une activité de café-restaurant.
		Pour ce faire, la locataire s'est appuyée sur l'article L.145-51 du Code de commerce, qui stipule qu'un locataire qui souhaite faire valoir ses droits à la retraite peut céder son bail pour une activité différente de l'activité antérieure. Le locataire doit informer son propriétaire de l'activité future, qui doit être compatible avec la destination, les caractéristiques et la situation du local. Le propriétaire dispose alors d'un délai de deux mois pour faire valoir sa priorité de rachat ou saisir le Tribunal de Grande Instance. A défaut, son accord est réputé acquis. Les bailleurs ont contesté la demande de leur locataire en indiquant que leur locataire ne prenait pas vraiment sa retraite mais cumulait un emploi et sa retraite, et que l'activité envisagée n'était pas compatible avec le local. Les bailleurs ont été déboutés de leur demande, et condamnés au versement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

BAIL COMMERCIAL ET PROXIMITE D'UN MONUMENT HISTORIQUE
(par maître SIMONET Philippe)